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仲量聯行：外國知名聯合辦公服務商加快進駐廣州 市場初現“新零售”身影 ——鳳凰網房產廣州
仲量聯行：外國知名聯合辦公服務商加快進駐廣州 市場初現“新零售”身影
2018年04月11日 11:41
來源：鳳凰網uabank貸款專家｜台中創業貸款｜台中房屋貸款｜台中企業貸款｜台中汽車貸款房產廣州站
近日，仲量聯行發佈2018年第一季度廣州房地產市場分析報告。
仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示：“回顧2018年第一季度，廣州甲級辦公樓市場亮點突出，大面積租賃成交數量可觀，同時外國知名聯合辦公服務商加快進駐廣州，市場整體復蘇勢頭明顯；核心CBD已形成業主市場，推動整體租金上漲。”優質零售物業市場方面，珠江新城新項目K11的開業使該核心區零售市場加快發展，商業氛圍日益濃厚；廣州零售物業市場初現“新零售”身影，拓展步伐有望加快，期待為市場帶來新的需求來源。高端住宅方面，市場對於入門級高端產品需求進一步回暖，按揭利率上浮也加速剛需改善型潛在買傢的入市；全市高端住宅租賃市場供需兩端在本季度都表現活躍，高端租賃市場整體漲幅穩健。
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大面積租賃成交數量可觀，聯合辦公產品為市場所關註，租賃市場本季度表現活躍。受到大型企業如保險公司以及房地產開發商較大規模擴張與升級的需求支撐，珠江新城辦公樓市場本季度凈吸納量繼續領跑全市。琶洲市場受歡迎度也與日俱增，吸納表現優異，除IT類企業表現出穩定的需求外，中小型專業服務業公司也在積極尋求搬遷與升級的機會。
同時，市場對於聯合辦公的關註度繼續上升。數傢知名聯合辦公服務商對進入廣州市場保持積極的態度，問詢需求主要集中於核心CBD珠江新城。此外，本地業主/開發商也開始尋求與服務商合作運營聯合辦公服務，或以自營品牌開發聯合辦公空間產品。
本季度無新增供應，整體空置率降幅顯著。本季度廣州沒有新的甲級辦公樓落成，全市甲級辦公樓存量維持在約530萬平方米。在新增供應缺乏且需求持續旺盛的背景下，現有甲級存量得到繼續吸納。本季度全市整體空置率環比下降1.5個百分點至8.3%，達到近兩年半以來的最低值。其中，珠江新城空台灣商標註冊置率下降至8.6%，為近七年來的最低值；新興市場琶洲也保持瞭空置率快速下行的趨勢。
核心CBD業主市場形成，推動整體租金上漲。本季度全市整體租金上漲明顯，環比漲幅2.2%，延續瞭自去年下半年開始的上行勢頭。珠江新城優質甲級辦公樓中的可租空間日益稀缺，業主上調租金意願強烈。因此，市場內優質甲級辦公樓與普通甲級辦公樓之間的租金價格差距進一步擴大。
辦公樓投資市場在年初仍保持活躍的態勢。在甲級辦公樓市場可售新樓稀缺且無新增供應的情況下，突出的企業自用需求繼續向市區外圍溢出，非核心區的在建項目受到歡迎，南沙與蘿崗均錄得此類整售成交。
市場展望
核心區域旺盛需求將為全市整體租金上升提供動力。在未來12個月內，廣州將有6處甲級辦公樓新增供應，且大多位於新興市場，其中有三個將出現於琶洲。仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖預計，珠江新城將在此期間繼續供不應求，市場對琶洲的需求也將更為顯著，但預計因為短期供應增大，年內琶洲空置率出現小幅回升。
馬煒圖預期，全市甲級辦公樓復蘇的形勢小木屋建造不變。受業主市場影響，珠江新城辦公樓租金預計將快速攀升，全市整體租金則將受其推動而持續走高。同時他也看好琶洲市場，持續活躍的租賃需求或使業主對快速吸納保持樂觀態度，從而助推琶洲租金繼續穩步上行。
零售物業
*廣州零售物業市場指廣州優質購物中心市場
珠江新城零售市場加快發展，商業氛圍日益濃厚。本季度廣州零售物業整體需求大體良好，核心區除個別商場持續進行業態調整以外，絕大部分商場的進駐率均有所提升，尤其是海珠及天河北商圈內，體驗類業態的吸納非常良好。盡管零售商大多仍偏好核心區商圈，但核心區部分商場為避免同質化競爭，更註重加大力度引進新品牌。
隨著近期開業的新商場迅速成為城中熱點，吸引更多國內外知名品牌選擇進駐，帶動優質商場進駐率顯著上升。珠江新城商圈整體成熟度上升，除瞭面向工作人群，也加大瞭對年輕客群的吸引力。
核心區及非核心區分別有新項目開業。本季度廣州核心區與非核心區均有項目入市，分別是位於珠江新城的K11和番禺的雄峰城（B區)。受新開業項目的影響，核心區和非核心區的空置率都有所上升，全市空置率上升0.7個百分點。
投資者對廣州零售市場興趣不減，市場問詢持續活躍。租金水平方面，本季度核心區租金仍保持緩速增長，個別項目縮減主力租戶面積並重新定位後租賃情況良好，帶動租金上揚。除此之外，一些項目隨著有更多優質租戶進駐，租金水平亦有一定上升。本季度無大宗零售物業交易成交，但市場情緒保持熱絡，不少機構性投資者均持續對廣州市場進行瞭解及問詢。
市場展望
需求水平保持穩定，新零售對整體需求起到一定促進作用。仲量聯行華南區零售地產部總監郭偉明預期，以超市為代表的新零售進軍廣州的步伐加快，盡管選址未必局限於優質購物中心，但仍為廣州市場帶來新的需求來源。未來12個月內將有超過48萬平方米的新增供應進入廣州市場，大部分項目均位於不同的郊區商圈，預租情況良好，因此預計整體空置率仍將輕微下行。
郭偉明預計，租金可小幅度緩慢上升，然而漲幅將受限於需求提升的幅度，維持在平緩水平。投資市場方面，由於目前市面上可選標的相對較少，且優質物業的業主對於退出並不十分積極，因此預計要價將保持在一定高位，對有意向的買傢而言談判過程可能將會進一步拉長。
高端住宅
改善型需求逐步釋放,入門級高端產品需求進一步回暖。隨著近兩個季度入門級高端住宅市場供應趨穩，剛需改善型買傢的選擇面增大，市場對入門級產品的需求進一步回暖，春節之後的問詢與成交都有顯著提升。而豪宅市場在當前市場與政策環境下，入市門檻較高，需求持續疲軟。
本季度按揭貸款利率繼續上浮，國有四大行宣佈廣州的首套房貸利率從之前最低上浮5%提高到10%，這在增加購房者成本的同時，也刺激瞭觀望中的剛需改善型買傢加速入市。
高端住宅市場一手供應穩定，二手供應有少量增加。一手高端住宅市場本季度新入市的兩個項目均來自於新興豪宅區白雲片區，推盤量約200套。本季度全市一手高端住宅新推盤量總計約700套，牛奶廠片區的加推單位依然是主要供應源。得益於春節後活躍的問詢，本季度一手高端市場的銷量超過500套，略好於上季度，二手市場供應有所增加。隨著全市房價漲幅趨緩，核台中通馬桶心地段的盤源也有所增加。
改善型需求支撐一手資本值上行，高端住宅市場租金漲幅平穩。本季度一手高端住宅資本值小幅上漲。其中入門級產品交易量逐步回升，令一手市場即便在限價的條件下，資本值依然保持上升的勢頭。
全市高端住宅租賃市場供需兩端在本季度都表現活躍。一方面春節後針對租賃盤源的問詢較多，另一方面，節前的空置盤源在節後紛紛進入市場，再加上部分高價豪宅由售轉租，因此市場盤源有所增加。珠江新城仍然承接瞭大部分租賃需求，高端租賃市場整體漲幅穩健。
市場展望
預計未來政策面依然偏緊，高端住宅資本值漲幅有限。仲量聯行華南區研究部總監曾麗預計，廣州住宅市場的調控政策在未來十二個月內放松的可能性很低，且中央對於住戶部門去杠桿的態度未有任何松動，住房按揭貸款的利率進一步上浮的政策空間較大。雖然逐步釋放的改善型需求將加速入門級高端住宅的去化，但一二手資本值方面預計漲幅有限。
高端住宅租賃市場預計將保持穩定的租金增幅。租賃需求仍將集中在珠江新城，但區域內今年無新項目完工，所以預計有效供應仍稍低於需求，租金升幅保持穩定。
備註：文中所述租金及售價，均基於建築面積。
仲量聯行：外國知名聯合辦公服務商加快進駐廣州 市場初現“新零售”身影
2018年04月11日 11:41
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近日，仲量聯行發佈2018年第一季度廣州房地產市場分析報告。
仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示：“回顧2018年第一季度，廣州甲級辦公樓市場亮點突出，大面積租賃成交數量可觀，同時外國知名聯合辦公服務商加快進駐廣州，市場整體復蘇勢頭明顯；核心CBD已形成業主市場，推動整體租金上漲。”優質零售物業市場方面，珠江新城新項目K11的開業使該核心區零售市場加快發展，商業氛圍日益濃厚；廣州零售物業市場初現“新零售”身影，拓展步伐有望加快，期待為市場帶來新的需求來源。高端住宅方面，市場對於入門級高端產品需求進一步回暖，按揭利率上浮也加速剛需改善型潛在買傢的入市；全市高端住宅租賃市場供需兩端在本季度都表現活躍，高端租賃市場整體漲幅穩健。
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大面積租賃成交數量可觀，聯合辦公產品為市場所關註，租賃市場本季度表現活躍。受到大型企業如保險公司以及房地產開發商較大規模擴張與升級的需求支撐，珠江新城辦公樓市場本季度凈吸納量繼續領跑全市。琶洲市場受歡迎度也與日俱增，吸納表現優異，除IT類企業表現出穩定的需求外，中小型專業服務業公司也在積極尋求搬遷與升級的機會。
同時，市場對於聯合辦公的關註度繼續上升。數傢知名聯合辦公服務商對進入廣州市場保持積極的態度，問詢需求主要集中於核心CBD珠江新城。此外，本地業主/開發商也開始尋求與服務商合作運營聯合辦公服務，或以自營品牌開發聯合辦公空間產品。
本季度無新增供應，整體空置率降幅顯著。本季度廣州沒有新的甲級辦公樓落成，全市甲級辦公樓存量維持在約530萬平方米。在新增供應缺乏且需求持續旺盛的背景下，現有甲級存量得到繼續吸納。本季度全市整體空置率環比下降1.5個百分點至8.3%，達到近兩年半以來的最低值。其中，珠江新城空台灣商標註冊置率下降至8.6%，為近七年來的最低值；新興市場琶洲也保持瞭空置率快速下行的趨勢。
核心CBD業主市場形成，推動整體租金上漲。本季度全市整體租金上漲明顯，環比漲幅2.2%，延續瞭自去年下半年開始的上行勢頭。珠江新城優質甲級辦公樓中的可租空間日益稀缺，業主上調租金意願強烈。因此，市場內優質甲級辦公樓與普通甲級辦公樓之間的租金價格差距進一步擴大。
辦公樓投資市場在年初仍保持活躍的態勢。在甲級辦公樓市場可售新樓稀缺且無新增供應的情況下，突出的企業自用需求繼續向市區外圍溢出，非核心區的在建項目受到歡迎，南沙與蘿崗均錄得此類整售成交。
市場展望
核心區域旺盛需求將為全市整體租金上升提供動力。在未來12個月內，廣州將有6處甲級辦公樓新增供應，且大多位於新興市場，其中有三個將出現於琶洲。仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖預計，珠江新城將在此期間繼續供不應求，市場對琶洲的需求也將更為顯著，但預計因為短期供應增大，年內琶洲空置率出現小幅回升。
馬煒圖預期，全市甲級辦公樓復蘇的形勢小木屋建造不變。受業主市場影響，珠江新城辦公樓租金預計將快速攀升，全市整體租金則將受其推動而持續走高。同時他也看好琶洲市場，持續活躍的租賃需求或使業主對快速吸納保持樂觀態度，從而助推琶洲租金繼續穩步上行。
零售物業
*廣州零售物業市場指廣州優質購物中心市場
珠江新城零售市場加快發展，商業氛圍日益濃厚。本季度廣州零售物業整體需求大體良好，核心區除個別商場持續進行業態調整以外，絕大部分商場的進駐率均有所提升，尤其是海珠及天河北商圈內，體驗類業態的吸納非常良好。盡管零售商大多仍偏好核心區商圈，但核心區部分商場為避免同質化競爭，更註重加大力度引進新品牌。
隨著近期開業的新商場迅速成為城中熱點，吸引更多國內外知名品牌選擇進駐，帶動優質商場進駐率顯著上升。珠江新城商圈整體成熟度上升，除瞭面向工作人群，也加大瞭對年輕客群的吸引力。
核心區及非核心區分別有新項目開業。本季度廣州核心區與非核心區均有項目入市，分別是位於珠江新城的K11和番禺的雄峰城（B區)。受新開業項目的影響，核心區和非核心區的空置率都有所上升，全市空置率上升0.7個百分點。
投資者對廣州零售市場興趣不減，市場問詢持續活躍。租金水平方面，本季度核心區租金仍保持緩速增長，個別項目縮減主力租戶面積並重新定位後租賃情況良好，帶動租金上揚。除此之外，一些項目隨著有更多優質租戶進駐，租金水平亦有一定上升。本季度無大宗零售物業交易成交，但市場情緒保持熱絡，不少機構性投資者均持續對廣州市場進行瞭解及問詢。
市場展望
需求水平保持穩定，新零售對整體需求起到一定促進作用。仲量聯行華南區零售地產部總監郭偉明預期，以超市為代表的新零售進軍廣州的步伐加快，盡管選址未必局限於優質購物中心，但仍為廣州市場帶來新的需求來源。未來12個月內將有超過48萬平方米的新增供應進入廣州市場，大部分項目均位於不同的郊區商圈，預租情況良好，因此預計整體空置率仍將輕微下行。
郭偉明預計，租金可小幅度緩慢上升，然而漲幅將受限於需求提升的幅度，維持在平緩水平。投資市場方面，由於目前市面上可選標的相對較少，且優質物業的業主對於退出並不十分積極，因此預計要價將保持在一定高位，對有意向的買傢而言談判過程可能將會進一步拉長。
高端住宅
改善型需求逐步釋放,入門級高端產品需求進一步回暖。隨著近兩個季度入門級高端住宅市場供應趨穩，剛需改善型買傢的選擇面增大，市場對入門級產品的需求進一步回暖，春節之後的問詢與成交都有顯著提升。而豪宅市場在當前市場與政策環境下，入市門檻較高，需求持續疲軟。
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高端住宅市場一手供應穩定，二手供應有少量增加。一手高端住宅市場本季度新入市的兩個項目均來自於新興豪宅區白雲片區，推盤量約200套。本季度全市一手高端住宅新推盤量總計約700套，牛奶廠片區的加推單位依然是主要供應源。得益於春節後活躍的問詢，本季度一手高端市場的銷量超過500套，略好於上季度，二手市場供應有所增加。隨著全市房價漲幅趨緩，核台中通馬桶心地段的盤源也有所增加。
改善型需求支撐一手資本值上行，高端住宅市場租金漲幅平穩。本季度一手高端住宅資本值小幅上漲。其中入門級產品交易量逐步回升，令一手市場即便在限價的條件下，資本值依然保持上升的勢頭。
全市高端住宅租賃市場供需兩端在本季度都表現活躍。一方面春節後針對租賃盤源的問詢較多，另一方面，節前的空置盤源在節後紛紛進入市場，再加上部分高價豪宅由售轉租，因此市場盤源有所增加。珠江新城仍然承接瞭大部分租賃需求，高端租賃市場整體漲幅穩健。
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預計未來政策面依然偏緊，高端住宅資本值漲幅有限。仲量聯行華南區研究部總監曾麗預計，廣州住宅市場的調控政策在未來十二個月內放松的可能性很低，且中央對於住戶部門去杠桿的態度未有任何松動，住房按揭貸款的利率進一步上浮的政策空間較大。雖然逐步釋放的改善型需求將加速入門級高端住宅的去化，但一二手資本值方面預計漲幅有限。
高端住宅租賃市場預計將保持穩定的租金增幅。租賃需求仍將集中在珠江新城，但區域內今年無新項目完工，所以預計有效供應仍稍低於需求，租金升幅保持穩定。
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